Перепланування квартир, узгодження і узаконення перепланування
Бажання змінити своє житло на свій розсуд і прилаштувати все згідно своїм потребам і стилю життя є абсолютно природним. Крім того, на думку експертів, ринок житла в Україні не забезпечує сьогодні достатнього асортименту квартир.
А з постійно зростаючим рівнем життя ростуть і побажання людей, і їх уявлення про комфорт. Якщо Ви твердо вирішили не обмежуватися тільки ремонтом, а докорінно змінити простір своєї квартири, то саме час задуматися про законність проведення “руйнівних” робіт. Адже зруйнувати і перебудувати – це половина справи. Щоб надалі у вас не виникало проблем із законодавством, потрібно вчасно узаконити процес перепланування.
Для чого це потрібно?
За останні роки ніяких змін в законодавстві щодо перепланування не відбулося. До цього діяли інші закони, і може здатися, що зараз вони більш лояльні, але не варто забувати, що за останні роки будівництво зробило великий крок вперед. У зв’язку з цим і виникла необхідність переглянути закони. Зараз існує велика кількість типів будинків. Не завжди планування кімнат у квартирах є оптимальним і є втіленням мрії господаря про ідеальне житло. Тут і виникає думка про те, як можна це переробити.
У будь-якому випадку консультуватися зі спеціалістом потрібно відразу, як тільки у вас з’явилася думка щось зруйнувати і перебудувати. Процес узаконення перепланувань – справа нелегка, вона вимагає часу і зусиль, а також додаткових витрат.
Тут виникає питання: а чи не можна обійтися без цього “документального головного болю”? Тим більше, коли мова йде не про грандіозне перепланування, а про те, що ви хочете всього лише прорубати арку з кухні до вітальні, або об’єднати дві кімнати в одну… Відповідь однозначна: варто консультуватися. Навіть якщо ваш знайомий архітектор дав “добро” на таку операцію і переконав, що вона зовсім не зашкодить конструкції будинку, навіть якщо вам вдасться все провести досить тихо і швидко (що малоймовірно), то пізніше гарантовано виникнуть проблеми.
Які? У результаті ви, як мінімум, не зможете розпоряджатися своєю власністю – заповідати, продати, подарувати, обміняти квартиру, так як дії здійснюються і реєструються у відповідних органах. Для того, щоб здійснити будь-яку з перерахованих операцій, необхідно отримати довідку-характеристику про стан житла, а за наявності незаконного перепланування БТІ не видасть таку довідку. Теоретично цю дію можна обійти, але вона спричинить за собою ряд фінансово-правових проблем, потім потрібно буде наймати юриста, який придумає схему виходу з цього становища. Звідси – судові витрати, і невідомо, до чого це все може призвести, і може закінчитись навіть тим, що ви будете змушені переробляти все знову за свій рахунок.
Якщо ж ви раптом вирішите, що в ході перепланування житла все може зійти з рук: на реакцію сусідів можна не звертати увагу, приписи про необхідність узгодження перепланування, які приходять вам поштою, краще викинути в смітник, а працівників офіційних інстанцій, які телефонують в двері, чемно послати, – то будьте готові до судового прецеденту. У цілому, при невиконанні заходів щодо усунення порушень органи місцевого самоврядування за клопотанням УЖГ звертаються до суду з позовами про продаж з відкритих торгів приміщень, що знаходяться у власності громадян і фірм (юридичних осіб). А власники житлових будинків або керуючі житловими будинками, наділені відповідними повноваженнями, вживають заходів щодо розірвання договорів оренди приміщень, інших договорів, що надають право користуватися приміщенням. Висновки робіть самі.
Як бути, якщо ви вже зробили необачний крок, і процес перепланування розпочато або навіть завершено, а відповідного дозволу вам ніхто не давав? Не все втрачено, перепланування ще можна легалізувати. Перш за все, потрібно почати з проектної розробки вже існуючої перепланованої квартири. Зверніться в будь-яку інстанцію, яка займається розробками такого роду і наділена відповідними повноваженнями. Якщо перепланування виявилося складним і були задіяні несучі стіни, то, крім проектної розробки будуть потрібні податкові розрахунки та доведення, що підтверджують, що ці дії не змінюють схему розрахункової напруги і ніяк не шкодять всій конструкції. Однак, якщо перепланування не відповідає будівельним законам, то довести правомірність даних дій буде нереально.
Перепланування – що “Дозволено” і що “Заборонено”
Давайте з’ясуємо, що можна перепланувати, а що категорично заборонено змінювати.
Дозволено: демонтувати підвіконні частина стіни (з установкою дверей на балкон), переносити двері (вхідний отвір) в квартиру, облаштовувати отвори не в несучих стінах, влаштовувати на площі житлової кімнати, що є сусідами з кухнею, їдальню, збільшувати площу санвузла за рахунок коридору, збільшувати житлові кімнати за рахунок коридору або допоміжних приміщень.
Заборонено: об’єднувати будь-які лоджії і балкони квартири за рахунок руйнування зовнішніх стін, також переносити на балкони і лоджії опалювальні прилади, об’єднувати квартири по вертикалі, збільшувати площу ванних і санвузлів за рахунок житлових приміщень, робити прорізи в несучих стінах без відповідних дозволів, розбирати основу під підлогою, демонтувати витяжні та вентиляційні канали.
Всі заборони повинні мати технічне підґрунтя. Адже кожне перепланування зачіпає всю конструкцію житлового будинку і може призвести до найнесподіваніших наслідків.
Перші кроки
Отже, з чого почати, переконавшись в тому, що дозвіл необхідно? Все залежить від складності задуманого перепланування. Однак, існує ряд інстанцій, які доведеться відвідати. Це – центр гігієни та епідеміології, пожежна аварійно – рятувальна служба, ЖЕК або власник будинку, відділ архітектури та містобудування, тепломережа, енергонагляд, газова служба. Не останню роль в кількості необхідних інстанцій відіграє і розташування будинку. Так, якщо будинок знаходиться в історичній частині міста, то незалежно від того, належить він до архітектурних пам’яток чи ні, потрібно отримати згоду Головного міського управління. Якщо будинок, в якому знаходиться ваша квартира, являє собою історичну цінність, то тут також необхідно отримати довідку з управління з охорони та використання пам’яток.
Законодавство не зобов’язує отримувати згоду сусідів, але практика доводить, що краще це зробити, щоб згодом не виникало зайвих проблем і скарг. Ви пишете нотаріальне зобов’язання, де зобов’язуєтеся компенсувати поломки і т.д. Адже якщо сусіди почнуть скаржитися, то вони напишуть листа не в одну організацію, а купа паперів, осяде все-таки в одному місці – в міській адміністрації. Що стосується сусідів, – не завадить скласти акт про стан їхнього житла, на той випадок, якщо серед них найдуться бажаючі скористатися влаштованим вами переплануванням, пред’явити вам претензії і зробити собі ремонт за ваш рахунок.
Якщо ви не хочете або не можете займатися узаконенням самі, то можете передоручити це спеціальній фірмі. Вартість їхніх послуг залежить від складності завдання. Це не дуже дешево, але вони позбавлять вас від неодноразових походів по інстанціях, нервування і безперечно заощадять ваш час.
Якщо ви порушили одне з технічних правил, то ні ви, ні ваш юрист не зможуть пояснити фіскальним органам, що це було можливо і допустимо.
Єдиний виняток – якщо офіційний дозвіл влади на проведення одного з вищевказаних дій було отримано вами до вступу закону в силу, то таке перепланування може бути узаконено. За порушення вас можуть притягнути до адміністративної відповідальності.
Дивують люди, які думають, що, заплативши штраф за незаконне перепланування, тепер вони можуть робити все. Залучення людини до юридичної відповідальності не дає їй права продовжувати діяти неправомірно.
Що стосується фінансової сторони, то складно назвати середню вартість послуг узаконення перепланування.
Простіше з термінами. У кращому випадку на процес узаконення йде 2-3 місяці. Тут знову ж таки все залежить від складності перепланування, масштабів квартири.
Існує велика кількість типів будинків. Адже є будинки, в яких категорично заборонено щось змінювати, головним чином через внутрішній стан.
Проект перепланування можна застрахувати. Тобто, при настанні страхового випадку вам не доведеться власними коштами усувати наслідки.
Звичайно, можна довго сперечатися на тему нереальної складності законного процесу перепланування. Адже, якщо ви власник нової квартири та й без того внесли за неї чималі гроші, то, здавалося б, платити за процес узаконення і витрачати на нього ще більш дорогоцінний час – це вже занадто. Але закон є закон. І щоб після завершення всіх будівельних робіт у вас залишилася можливість розпоряджатися вашим майном, необхідно все робити згідно з чинним законодавством.